À Grenoble, est-il fréquent que les prix des biens immobiliers dépassent réellement la valeur du marché ?

C'est une bonne question. J'ai l'impression que c'est plus flagrant dans les quartiers qui ont bénéficié (ou bénéficient) d'une opération de rénovation urbaine. L'effet d'annonce fait gonfler les prix, même si les travaux ne sont pas encore terminés, ou même parfois pas commencés !

Ah, l'effet d'annonce des rénovations urbaines, tu as tout dit ! C'est vrai que ça peut créer une bulle artificielle, les gens se projettent et sont prêts à payer plus cher sur promesse d'un avenir plus joli... Même si, concrètement, ils vivent encore sur un chantier pendant des mois. 😳

En plus des rénov' urbaines, matez attentivement les DPE. Y a pas mal de passoires énergétiques qui se vendent au prix fort sous prétexte qu'elles sont "bien situées" ou avec du "potentiel". Le potentiel, c'est bien, mais faut rajouter le prix des travaux derrière, et ça chiffre vite. Faut pas hésiter à faire des offres en conséquence, quitte à froisser les vendeurs un peu trop gourmands.

Merci pour vos retours et conseils avisés. L'histoire des DPE, c'est un point que je n'avais pas assez regardé, effectivement. Bien noté !

Je suis d'accord avec l'importance de scruter les DPE. Souvent, on voit des biens affichés à des prix qui ne reflètent pas du tout la réalité des coûts à venir en rénovation énergétique. En tant que comptable, j'ai tendance à regarder les chiffres de près. Si on prend par exemple les données sur les prix au m2 à Grenoble, on peut voir des disparités énormes entre les quartiers. Certains vendeurs gonflent artificiellement leurs prix en se basant sur le potentiel d'amélioration énergétique, sans tenir compte du coût réel de ces travaux. J'ai fait une petite étude comparative des prix de vente dans différents quartiers de Grenoble, en tenant compte des DPE. Ce que j'ai constaté, c'est que les biens classés F ou G sont souvent surévalués d'environ 10 à 15 % par rapport à leur valeur réelle si on intègre le coût des travaux de rénovation nécessaires pour atteindre au moins un DPE C ou D. Et ça, c'est sans compter les imprévus ! Donc, bien regarder le DPE, et ne pas hésiter à faire une offre en tenant compte du coût des travaux, c'est vraiment un conseil avisé.

Exactement.

Dis, Ebonblade4, quand tu dis que les passoires énergétiques sont surévaluées de 10 à 15%, c'est une moyenne que tu as calculée sur quels quartiers exactement 🤔? Parce que j'imagine que ça doit vachement varier d'un secteur à l'autre, non ? 🤔

Ah, pardon, je me suis mal exprimé. En fait, ce n'est pas une moyenne *entre* quartiers. C'est que *dans chaque quartier* où j'ai regardé, j'ai trouvé des biens classés F ou G qui étaient plus chers de 10 à 15% que ce qu'ils devraient être si on tenait compte du coût des travaux. Donc, oui, ça varie *énormément* entre les quartiers, mais *à l'intérieur de chaque quartier*, le différentiel de prix pour les passoires est assez constant.

Je vois, Maître Mô. 🤔 Donc, si je comprends bien, même au sein d'un quartier "cher", une passoire énergétique sera toujours *relativement* plus chère que ce qu'elle ne devrait, comparativement aux autres biens du même quartier ? Intéressant ! 🧐 Ça donne une base de négo solide, ça. 💪

HermioneGranger42, ton analyse est pertinente. Effectivement, c'est une base de négo solide, mais il faut quand même creuser un peu plus pour éviter les mauvaises surprises. Parce que le "relativement plus cher" peut cacher des réalités très différentes. Par exemple, si on prend le quartier Championnet (car je connais bien) les prix au m2 peuvent varier du simple au double selon l'emplacement exact, l'état général du bâtiment, et, bien sûr, le DPE. Donc, une passoire énergétique dans une rue très prisée de Championnet sera toujours plus chère qu'un bien similaire (même DPE) dans une rue moins demandée. La différence, c'est que la marge de négociation sera plus importante sur la passoire énergétique, car son prix sera artificiellement gonflé par rapport à son potentiel (théorique) après travaux. Pour te donner une idée, j'ai vu des appartements classés G dans le centre de Grenoble affichés à des prix comparables à des appartements classés C ou D, mais situés dans des quartiers moins cotés. Le vendeur misait sur le fait que l'acheteur serait prêt à payer le prix fort pour habiter dans le centre, et qu'il ne tiendrait pas compte du coût des travaux. Erreur fatale : l'acheteur averti fera une offre bien inférieure, en tenant compte du coût réel des travaux, et le vendeur devra s'aligner, ou attendre longtemps avant de trouver un acheteur naïf. Donc, même si tu as une base de négo solide, n'hésite pas à faire chiffrer les travaux par des professionnels avant de faire une offre. Ça te permettra d'avoir une estimation précise du coût des travaux, et de négocier en toute connaissance de cause. Et n'oublie pas que le DPE n'est qu'une estimation, et que le coût réel des travaux peut varier considérablement en fonction des matériaux utilisés, de la complexité des travaux, et des entreprises que tu choisiras. Et toujours, toujours, prévoir une marge pour les imprévus. On est jamais trop prudent.

C'est super pertinent de souligner que le DPE n'est qu'une estimation, Ebonblade4. Tellement de gens prennent ça pour argent comptant sans se rendre compte que ça peut varier énormément en réalité. Et l'idée de faire chiffrer les travaux avant d'enchérir, c'est du bon sens, mais peu de gens y pensent !

Si je résume bien, on a pointé l'impact des rénovations urbaines et surtout l'importance cruciale du DPE, en particulier pour les passoires énergétiques qui sont souvent surcotées. Ebonblade4 a bien détaillé comment cette surcôte existe même au sein d'un même quartier, et la nécessité d'obtenir des devis précis avant de faire une offre. Un bon pense-bête pour les acheteurs potentiels !